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    [ 赫少华 ]——(2018-1-3) / 已阅816次 部分法院关于借名购房的裁判指引及个案观点

    文|赫少华 律师
    远闻(上海)律师事务所 合伙人

    本文中,将购买房屋的实际出资人简称为借名人,登记权利人简称为出名人。

    一、借名购房常见基本问题

    借名原因:规避限购、购买政策性保障房、获取优惠的贷款政策等。

    借名案由:上海法院常将此类案件定为所有权确认纠纷,如(2017)沪01民终11244号。
    观点之争:司法实践中,常有“物权说”和“债权说”之争。
    通俗而言,前者即该房屋自合意时已应是我的,现请求法院再明确一下,确认属于我;后者即该房屋协议虽约定你代为持有,现请求法院判决过户给我。

    二、两种观点如何应对强制执行的异议之诉,以股权代持为参考

    两种观点的对峙,法律基础会引发出更多的问题,譬如,借名人的债权人能否申请查封该房屋;出名人的债权人查封该房屋时,借名人可否提起执行异议?

    笔者一直关注房屋产权与公司股权,若进行同类问题延伸对比研究,即债权人可否强制执行代持显名股东的股权;隐名股东可否阻却该强制执行?

    区别最高法院(2016)民申字第3132号(债权人强制执行名义股东代持股权)与(2015)民申字第2381号(债权人不能强制执行名义股东代持股权)。
    之所以观点相反,主要因对《公司法》第32条第3款所称的第三人的范围理解不同,即是否包括与显名股东存在股权交易的债权人。

    而隐名股东对于被执行的代持显名股东股权提起执行异议之诉,可同时提起股东资格确认之诉,此诉讼思路在(2016)最高法民终701号有迹可循。同类合并审理思路,可参见《最高案例:确认股东资格之诉与股东知情之诉合并审理》

    个案中,房屋借名人的执行异议问题,再另行分析,本文仅提供参考角度。

    三、从案例谈审判观点,以上海法院审判为参考

    物权法解释一执笔人司伟法官在【论不动产登记与权属的确认——兼论对《物权法司法解释一》第2条的理解】中认为-
    借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人,没有直接设立房屋所有权的法律效力。借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。

    上海市宝山区法院蒋梦娴法官在《图解:“借名买房”引发案件审理思路整理》一文,也是倾向为“债权说”。

    上海一中院(2017)沪01民终4425号一案,法院认为,双方形成借名购房的债权债务关系,借名人基于债权债务关系直接要求确认对房屋享有所有权,于法无据。
    的确,一旦明确了该裁判观点,对于借名人有权处分房屋的问题,可进行如下思路设计:
    若借名人将房屋出卖给第三人的,借名人既可请求出名人将房屋过户自己名下,继而再登记第三人名下,也可以让出名人直接转移登记给第三人。

    上海一中院(2017)沪01民终8757号一案,从侧面诠释了该思路的合理性,法院认为双方形成借名购房的债权债务关系。
    一方基于债权债务关系直接要求确认对房屋享有所有权,于法无据,其仅可依合同关系要求相对方履行合同义务。但同时判决,支持出名人配合借名人将该房屋登记在借名人指定的第三人名下。

    四、如何界定借名人是否为实际购买人

    为借名购房规划、设计合同,首先得了解诉讼中一些主张借名而未成功的案例。

    案例一:虽补交借名购房协议,但法院不认可
    松江法院(2017)沪0117民初*号一案,原、被告确认借名购房一事属实,且于庭审结束后递交了相关书面文件,但法院对于原告提起该案纠纷的真实诉因存疑(被告与案外人的房屋买卖合同纠纷已于本案前立案且审理),结合其他调查情况,认为,原告提供的证据不足以证实双方存在借名购房的法律关系,驳回诉请。

    案例二:虽有出资,没有借名购房协议,认定为共有
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